05 / HYPOTÉKA A INVESTICE
Porovnejte své možnosti při stejných penězích, měsíčním rozpočtu a společném konci. Výnos není zaručený.
Potřebujete jen splátku a kalendář? ↗OD MODELU K ROZHODNUTÍ
Výsledek zasadíme do vaší situace, rezerv a skutečných podmínek úvěru.
Nižší splátka uvolní část měsíčního rozpočtu. Výsledek záleží na tom, co s ní uděláte. Tento nástroj celý rozdíl investuje a po doplacení investuje celý rozpočet. Pokud peníze místo toho utratíte, srovnání pro vás neplatí.
Porovnávejte stejný rozpočet a stejný konec. Samotný součet úroků neříká, kolik majetku vám nakonec zbude.
V režimu „Mám peníze navíc“ zvolíte, co se po snížení dluhu změní. Zachovaná splátka rychleji umořuje jistinu; nižší splátka ponechává původní smluvní dobu a uvolňuje peníze každý měsíc.
Uvolněné peníze model investuje. I varianta se zachovanou dobou proto může skončit dříve, pokud investice pokryje dluh. Dostupnost změny splátky či splatnosti si ověřte u své banky.
Volba „Vlastní rozdělení“ rozdělí dostupné peníze mezi mimořádnou splátku a investici. Nejprve se odečte zadaný náklad splátky; teprve zbytek se investuje. Stejné peníze tedy nepočítáme dvakrát.
Zadávejte pouze hotovost mimo rezervu, kterou potřebujete mít dostupnou. Rozdělení není automaticky nejlepší varianta — mění výši dluhu i peníze vystavené investičnímu riziku.
V následujícím příkladu se pořadí obrátí už změnou předpokládaného výnosu. Tři sazby jsou scénáře, nikoli předpověď ani pravděpodobnosti. Skutečné investice mohou klesnout právě v době plánovaného doplacení.
Vedle výnosu zvažte kolísání a možnost peníze včas zpeněžit. Přehled těchto rizik nabízí ČNB: Desatero pro investory.
Pevný příklad, který se nemění vaším zadáním: hypotéka 5 000 000 Kč, modelová sazba 5 % ročně po celých 30 let, splatnost 20 nebo 30 let, žádná počáteční hotovost ani investice. Nejde o aktuální nabídku banky; model nepředvídá změnu sazby po fixaci.
Společný měsíční rozpočet je 32 997,79 Kč. Kratší hypotéka má splátku 32 997,79 Kč, delší 26 841,08 Kč a zbytek 6 156,71 Kč se investuje na konci každého měsíce. Po doplacení se investuje celý rozpočet, v posledním splátkovém měsíci i jeho nevyužitá část.
Výnosy 4, 6 a 8 % jsou efektivní roční sazby po průběžných investičních nákladech. Mimořádné splacení, doplacení a zpeněžení investice mají v příkladu náklad 0 Kč — jen modelový předpoklad, nikoli potvrzení bezplatného splacení. Další jednorázové poplatky, daně, daňové osvobození ani odpočet úroků nejsou zahrnuté. Částky jsou nominální, bez přepočtu inflací.
Na menším displeji posuňte tabulku do strany; po zaměření klávesou Tab lze použít šipky.
| Výnos ročně | 20letá hypotéka | 30letá + investice | Doplacení 30leté varianty |
|---|---|---|---|
| 4 % | 4 840 641 Kč | 4 378 664 Kč | 250. měsíc |
| 6 % | 5 361 264 Kč | 5 805 671 Kč | 233. měsíc |
| 8 % | 5 943 702 Kč | 7 713 965 Kč | 217. měsíc |
Kratší varianta je ve všech třech scénářích doplacena ve 240. měsíci. Při 4 % má na konci vyšší čistou pozici; při 6 a 8 % vychází vyšší pozice u delší varianty s investováním. Všechny varianty mají po 30 letech nulový dluh. Hodnotu stejné nemovitosti do porovnání nepřidáváme.
Při 6 % se delší varianta doplatí ve 233. měsíci. Ze vzniklé investice 2 656 122,84 Kč se skutečně odečte dluh 2 642 813,61 Kč. Výpočet neponechává utracené peníze dál investované. Přesto tato varianta zaplatí na úrocích 3 896 785,52 Kč, zatímco kratší 2 919 468,87 Kč: dřívější doplacení, nižší úroky a vyšší konečný majetek nejsou totéž.
Úrok hypotéky za měsíc je roční sazba / 12. U investice převádíme efektivní roční zhodnocení na odpovídající měsíční míru: (1 + výnos)^(1/12) − 1. Zhodnotí se počáteční investiční zůstatek měsíce, nový vklad přibývá na jeho konci.
Jednorázová investice a mimořádná splátka působí v čase 0. Při prvním dostatečném krytí dluhu včetně zadaného budoucího nákladu model investici použije k doplacení. Náklad doplacení a zpeněžení lze zadat pevnou částkou; při přirozeném konci se neúčtuje. Ušetřené úroky znovu nepřičítáme. Počítáme z nezaokrouhlených částek. Model není RPSN, bankovní nabídka, záruka ani osobní investiční doporučení.
Porovnat uznání příjmů bankami ↗Samostatná investiční kalkulačka ↗Všechny kalkulačky ↗