06 / INVESTIČNÍ NEMOVITOST
Vyplatí se koupit nemovitost na pronájem? Započítejte hypotéku, nájem, náklady i budoucí prodej. Uvidíte průběžnou bilanci a modelové zhodnocení vlastních peněz.
Přejít k výsledku ↓Prázdný nebo neplatný údaj nepovažujeme za nulu.
OD ČÍSEL K ROZHODNUTÍ
Model zasadíme do vašich rezerv, financování a skutečných nákladů.
Na začátku odchází jen váš vlastní vklad. Hypotéka doplní financování koupě a není investičním výnosem. Náklady koupě platíte z vlastních peněz. Poměr úvěru ke kupní ceně není potvrzené bankovní LTV ani schválení úvěru.
Po úvodním výpadku rozpočítáme zadanou obsazenost rovnoměrně. Při 11 měsících za rok je každý další měsíční příjem 11/12 smluvního nájmu. Úvodní neobsazenost je navíc. Náklady a splátky běží i bez nájemníka. Přebytky se vyplácejí, schodky doplácíte; automatické reinvestování nepředpokládáme.
Na konci posledního měsíce odečteme od prodejní ceny náklady prodeje a skutečný zůstatek dluhu po pravidelné splátce. Pokud peníze nestačí, zobrazíme doplatek. Splacenou jistinu do zisku nepřičítáme znovu. Nájem pro ocenění odpovídá stavu na konci horizontu, nikoli poslednímu inkasovanému nájmu.
Hledáme měsíční sazbu, při níž je současná hodnota všech peněžních toků nulová. Roční sazba je (1 + měsíční sazba)¹² − 1. Zohledňuje časování vkladu, doplatků, příjmů i prodeje; není totéž co hrubý výnos nájmu. Při nejednoznačném průběhu nebo chybějících opačných tocích IRR neuvádíme, peněžní výsledky zůstávají.
Úrok hypotéky je po celou dobu stejný; neřešíme změnu po fixaci. Růst cen, nájmů a nákladů i obsazenost jsou upravitelné předpoklady, nikoli příslib. Daně z nájmu a prodeje, daňové úlevy ani inflaci nepočítáme. Nezadané rekonstrukce, nepravidelné opravy a další náklady nejsou automaticky zahrnuté. Nulové náklady nepotvrzují bezplatné vypořádání. Nejde o odhad tržní ceny, nabídku úvěru, doporučenou investici ani záruku výnosu.
Výchozí příklad používá cenu 5 mil. Kč, vlastní peníze 1,5 mil. Kč, hypotéku 30 let při 5 %, nájem 25 tis. Kč, obsazenost 11 měsíců, náklady 3 tis. Kč, růst nájmu 3 % a nákladů 2 %, úvodní výpadek 2 měsíce a prodej po 10 letech při růstu ceny 3 %. Vedlejší náklady koupě a prodeje jsou modelově nulové. Nejde o aktuální nabídku ani tržní odhad.